近半年來(lái)，由于疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行等多重因素影響，居民購(gòu)買(mǎi)力和信心受到一定沖擊，銷(xiāo)售市場(chǎng)下滑，但隨著政策加速釋放，似在緩慢回暖之中看到曙光。
境內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)債券近期因情緒惡化致使暴跌，即便是龍湖集團(tuán)都因市場(chǎng)傳言和消息面的影響出現(xiàn)股債波動(dòng)，可見(jiàn)行業(yè)信心的脆弱。
近日，A股地產(chǎn)股及港股地產(chǎn)股、物業(yè)股出現(xiàn)集體爆發(fā)，多只股價(jià)上漲幅度超過(guò)10%；其中，龍湖盤(pán)中一度拉升18%，碧桂園股價(jià)亦上漲達(dá)9.05%。
這是在低迷氛圍并不多見(jiàn)的情況。
資本市場(chǎng)消息人士指出，監(jiān)管機(jī)構(gòu)與部分房企召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，計(jì)劃推出新措施緩解房企流動(dòng)性壓力。
今年5月，已有消息陸續(xù)稱(chēng)碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城等五家企業(yè)被選定為“示范企業(yè)”，將啟用信用保護(hù)工具陸續(xù)發(fā)債，實(shí)際上在融資面上仍舊動(dòng)作不多。而三個(gè)月后，示范企業(yè)名單或?qū)U(kuò)容。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過(guò)指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷(xiāo)示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為指定房企提供流動(dòng)性支持，由國(guó)有增信機(jī)構(gòu)中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展效力更強(qiáng)的“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保”。
民營(yíng)房企融資發(fā)債若是成功，無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)極大的信心鼓勵(lì)。
消息發(fā)布兩日過(guò)后，仍是一片暖意。
8月18日早間，地產(chǎn)債多數(shù)上漲，“21碧地03”漲超47%，“22金地MTN001”漲超13%，“15遠(yuǎn)洋05”和“20世茂G4”漲超10%，“20碧地02”漲超8%，“G17龍湖2”、“18遠(yuǎn)洋01”漲超4%，其他的地產(chǎn)公司的也出現(xiàn)不同程度上漲。
伴隨著統(tǒng)計(jì)局7月數(shù)據(jù)發(fā)布，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，弱修復(fù)環(huán)境利好融資強(qiáng)、聚焦強(qiáng)的房企。房企融資渠道通暢或者聚焦基本面扎實(shí)的房企，穿越周期勝算更大且存活下來(lái)后受益于供給側(cè)優(yōu)化的利好更多。
不可質(zhì)疑的是，綜合能力最優(yōu)的優(yōu)質(zhì)龍頭，短期銷(xiāo)售具備彈性+中長(zhǎng)期集中度提升、盈利能力改善，深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域公司短期拿地能力與銷(xiāo)售彈性較強(qiáng)。
回暖曙光
受疫情反復(fù)、市場(chǎng)低迷影響，銷(xiāo)售、拿地增速有修復(fù)，但投資下行壓力持續(xù)顯現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)逐步改善。
數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降23.1%，降幅比上半年略有擴(kuò)大，但低于1-5月份降幅；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額下降28.8%，比1-6月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月降幅收窄。
從商品住宅分線(xiàn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1-7月一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比均下降且降速收窄；二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比均下降且降速收窄。
海通證券認(rèn)為，2022年1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速下行，而商品房銷(xiāo)售額同比增速小幅回升，目前行業(yè)正處于逐步尋底過(guò)程中。
從銷(xiāo)售基本面看，市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境沒(méi)有改變，優(yōu)質(zhì)公司相對(duì)其它房企的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值將會(huì)愈加突出。
以碧桂園為例，繼5月、6月連續(xù)兩個(gè)月錄得環(huán)比增長(zhǎng)，淡季7月銷(xiāo)售額為301.1億元。
根據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”研究顯示，碧桂園、保利發(fā)展和萬(wàn)科分別錄得權(quán)益銷(xiāo)售2152.1億元、1629億元以及1607.4億元，繼續(xù)保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
研究機(jī)構(gòu)指出，從7月同環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，降幅下探幅度已經(jīng)趨于平緩，有筑底企穩(wěn)的跡象。
尚未筑底下，市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑使得房企銷(xiāo)售端資金流入改善情況還未轉(zhuǎn)好，而在融資端，金融機(jī)構(gòu)對(duì)大部分民營(yíng)房企的融資支持力度依舊不足，行業(yè)整體仍然面臨較大的資金壓力。
因此，今年上半年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯情況下，碧桂園仍成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元、配售新股籌資折合24.1億元，就顯得尤為重要；同時(shí)，該公司還在積極地回籠資金，上半年權(quán)益回款現(xiàn)金回款約為1703 億元，權(quán)益回款率達(dá)到92%。
另外，央行開(kāi)展4000億元中期借貸便利（MLF）操作（含對(duì)8月16日MLF到期的續(xù)做）和20億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，MLF和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。
有分析認(rèn)為，8月政策性降息落地，表明當(dāng)前貨幣政策以穩(wěn)增長(zhǎng)為主要取向，意味著當(dāng)前處于偏于充裕狀態(tài)的市場(chǎng)流動(dòng)性還將延續(xù)一段時(shí)間；而傳導(dǎo)作用下未來(lái)LPR有望下降。
土拍市場(chǎng)方面，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)“2022七月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”研究顯示，一二三線(xiàn)城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增加9.8%，同比減少28.2%；成交總價(jià)環(huán)比增加43.4%，同比減少45.4%；成交樓面均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)30.6%，同比下降23.9%。
土地成交規(guī)劃建筑面積和土地成交價(jià)款的同比數(shù)據(jù)依然較大的降幅，但1-7月累計(jì)同比降幅和1-6月基本持平且降幅有收窄現(xiàn)象，單月數(shù)據(jù)亦是如此。
其中，中海地產(chǎn)、招商蛇口和保利發(fā)展新增全口徑土地儲(chǔ)備分別為438.2萬(wàn)、429.3萬(wàn)以及411.8萬(wàn)平方米，處于領(lǐng)先地位。
惠譽(yù)也認(rèn)為，碧桂園土地儲(chǔ)備足夠多元化，以致能夠把握房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)回暖的機(jī)會(huì)；對(duì)任一具體區(qū)域性市場(chǎng)的依賴(lài)度低于同業(yè)，受市場(chǎng)變動(dòng)(如社交限制防疫政策)的影響較小。
多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管房企土地購(gòu)置有所改善，但資金緊張共同導(dǎo)致了行業(yè)新開(kāi)工的持續(xù)下行。隨著保交樓政策的陸續(xù)落地，行業(yè)停工現(xiàn)象或?qū)⒂兴徑狻?br />
業(yè)內(nèi)人士判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)即便是出現(xiàn)萎縮，也將維持在每年10萬(wàn)億元規(guī)模之上。
今年以來(lái)，為促進(jìn)剛性和改善性需求釋放，地方發(fā)布樓市扶持政策的頻率明顯加快；截至7月末，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控超過(guò)580次，同比增長(zhǎng)近70%。而在7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
可以相信，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)向好，宏觀(guān)政策利好釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸有所恢復(fù)好轉(zhuǎn)，穩(wěn)健型優(yōu)質(zhì)房企將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
穿越風(fēng)雨
郁亮此前談到，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，進(jìn)入縮表出清階段；回到常態(tài)肯定會(huì)有陣痛，陣痛是非常痛苦、煎熬的過(guò)程。
從上市房企已公布的2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，可見(jiàn)一斑。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超50家房企發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，包括首開(kāi)股份、上海建工、華僑城A、北辰實(shí)業(yè)等國(guó)有和民營(yíng)房企，其中建業(yè)地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)預(yù)虧50-60億元，同比下降785%-923%。
房企利潤(rùn)率降至歷史較低水平，今年上半年情況仍在惡化，頭部房企也是出現(xiàn)了盈利下降。其中，招商蛇口預(yù)計(jì)2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15-21億元，同比下降50.60%-64.71%；綠地控股凈利潤(rùn)42.02億元，同比下降48.97%。
對(duì)比截至2021年6月30日半年度核心凈利潤(rùn)約152億元和股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約150億元，碧桂園預(yù)期上半年度核心凈利潤(rùn)介乎約45億元至50億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)介乎約2億元至10億元。
對(duì)部分企業(yè)歸結(jié)凈利潤(rùn)下滑的原因進(jìn)行總結(jié)，主要有：受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少；部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；宏觀(guān)市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少，同時(shí)，出于謹(jǐn)慎性原則對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加。
以碧桂園為例，導(dǎo)致利潤(rùn)下滑的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)，如若當(dāng)期收入能夠覆蓋所有支出，現(xiàn)金流就有保證，就不會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)安全問(wèn)題。
惠譽(yù)認(rèn)為，碧桂園流動(dòng)性充裕，原因在于仍能從各種融資渠道獲得一定程度的融資。碧桂園近期將到期的債券，可由資本市場(chǎng)發(fā)行以及資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)金加以覆蓋。
而且，碧桂園已無(wú)境外到期美元債，境內(nèi)則有兩筆債達(dá)到可回售狀態(tài)，合計(jì)40 億元；除此以外，下半年沒(méi)有到期直接融資。
碧桂園總裁莫斌在盈利預(yù)警發(fā)布后的午間進(jìn)行了一個(gè)小型的投資者會(huì)，其中提到，把重心放在保證資產(chǎn)負(fù)債及利潤(rùn)的平衡上，并確保核心資產(chǎn)和核心人員不受損；主要通過(guò)銷(xiāo)售回款、可動(dòng)用現(xiàn)金的管理、審慎投資來(lái)維持收支相對(duì)平衡的狀態(tài)，壓縮一切不必要的支出。
他續(xù)指，現(xiàn)金流方面，碧桂園已將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測(cè)試；中長(zhǎng)期按季度、短期按周進(jìn)行滾動(dòng)更新，確保實(shí)現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動(dòng)，留足安全墊以應(yīng)對(duì)外部的不確定性。
可以窺見(jiàn)，企業(yè)可以通過(guò)精細(xì)化的管控使得現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，并沒(méi)有因?yàn)槔麧?rùn)下降受到影響；再通過(guò)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流償還高成本短周期的融資，進(jìn)一步優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。
第二，利率波動(dòng)造成了匯兌損失，也致使利潤(rùn)表承壓，所以行業(yè)整體會(huì)有一個(gè)較大跌幅。
與此同時(shí)，2018、2019年房企拿下的高價(jià)地塊已進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化多為低價(jià)入市，從而導(dǎo)致毛利率下滑。
行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程仍沒(méi)有結(jié)束，進(jìn)一步擠壓利潤(rùn)空間，對(duì)毛利構(gòu)成了較大壓力，毛利率下跌已是整個(gè)行業(yè)的共同趨勢(shì)。
毛利率雖下降，但依舊可以通過(guò)壓縮成本、節(jié)約費(fèi)用的方式來(lái)減緩凈利潤(rùn)受到的沖擊；另外，也可以開(kāi)拓新的賽道，其中代建顯出了“抗周期”特點(diǎn)，輕資產(chǎn)下的代建行業(yè)利潤(rùn)率和現(xiàn)金流相較傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)行業(yè)有著更大優(yōu)勢(shì)。
憑借獨(dú)特的代建優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)置地聚焦于政府代建，致力為城市服務(wù)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)提供全流程專(zhuān)業(yè)服務(wù)，目前業(yè)務(wù)涵蓋市政、醫(yī)院、學(xué)校、公園、文體、城中村綜合整治、棚改等業(yè)態(tài)。
金地管理則在商辦代建方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)，形成代建共贏G體系，提供咨詢(xún)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)管理、配資代建、政府代建等多種業(yè)務(wù)服務(wù)。
碧桂園融合BIM數(shù)字化、建筑機(jī)器人、新型建筑工業(yè)化等于一體的科技智慧建造，目前處于行業(yè)領(lǐng)跑位置，未來(lái)有望在代管領(lǐng)域開(kāi)辟新的增長(zhǎng)空間。
“信心的恢復(fù)仍需要一段時(shí)間，穿越暴風(fēng)雨之后，誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，誰(shuí)就能占領(lǐng)市場(chǎng)。”
