上周MLF利率下調(diào)之后，今日LPR也迎來下降。8月22日早間，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新一期LPR數(shù)據(jù)：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)。
     這是自2019年8月LPR改革以來，5年期利率第6次下調(diào)，從4.85%降至4.45%，再到4.3%，降幅達(dá)到55個(gè)基點(diǎn)。
LPR年內(nèi)兩次下探
北京首套房貸利率降至5%以內(nèi) 那么，此次降息對(duì)個(gè)人住房貸款影響幾何呢？
     就北京而言，銀行執(zhí)行的是首套房商貸利率加55個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸加105個(gè)基點(diǎn)。那么此次調(diào)整后，北京目前首套個(gè)人住房商貸的利率是4.3%加55個(gè)基點(diǎn)，即4.85%；二套房貸是4.3%加105個(gè)基點(diǎn)，即5.35%。為方便您對(duì)比，樂居北京例舉了不同房貸利率下，貸款100-500萬元、25年期等額本息還款的按揭貸款月供金額，具體如下圖所示：
     按以100萬貸款金額、25年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，LPR為4.5%，此時(shí)月供金額為5845.9元。而此次利率調(diào)整后，LPR為4.3%，此時(shí)月供金額為5758.84元。如此計(jì)算，月供金額減少了約87.6元。若是疊加今年5月央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的降低首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)政策，則首套房貸利率可低至4.1%，那么100萬25年期的每月月供將會(huì)減少約512元。雖然本月LPR下調(diào)后，將惠及正在還貸的家庭，但最終能否享受到降息，還要看當(dāng)時(shí)是否選擇LPR的轉(zhuǎn)換。（轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后，購房者的房貸一般是一年調(diào)整一次，不同銀行規(guī)定不一，大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整。） 符合預(yù)期 LPR跟隨MLF下降
     日前，央行公告中期借貸便利 ( MLF ) 操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率分別為 2.75%、2.0%，均較前期下降 10 個(gè)基點(diǎn)。
此次下調(diào)是自2022年1月以來，央行時(shí)隔7個(gè)月來再度下調(diào)MLF和公開市場(chǎng)逆回購利率，貨幣政策寬松力度超出市場(chǎng)預(yù)期。隨著此次MLF和公開市場(chǎng)逆回購利率的調(diào)整，各界人士紛紛預(yù)測(cè)8月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）將同步下調(diào)，皆因MLF的變化將直接影響到LPR的走勢(shì)。
     LPR的形成是根據(jù)MLF、長期貸款(住房貸款)、報(bào)價(jià)行這些因素決定的。如果用簡單的公式表示，即：LPR=MLF利率+銀行綜合成本。由此觀之，MLF利率的下調(diào)，意味著當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)發(fā)生變化，8月LPR的下探便顯得順理成章，而與之掛鉤的房貸利率也迎來了下探空間。
     對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次降息意義重大，充分體現(xiàn)了貨幣金融政策導(dǎo)向，對(duì)于下半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向具有積極意義。降息符合預(yù)期，此前MLF降息，使得大家對(duì)于此次降息動(dòng)作不會(huì)意外。但降息15個(gè)基點(diǎn)，略超出預(yù)期，充分說明進(jìn)一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。降息將進(jìn)一步使得房貸利率下調(diào)空間增大。疊加此前降息效應(yīng)，今年購房者可以享受更大的利息優(yōu)惠。 多地寬松政策助力預(yù)期修復(fù)
     另外，個(gè)人住房貸款期限長，大多數(shù)個(gè)人住房貸款利率均與5年期以上LPR掛鉤。此次5年期以上LPR下行，將有助于減輕居民房貸利息壓力、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，是穩(wěn)定投資、消費(fèi)、宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。
     此前今年5月LPR的下調(diào)，疊加其他政策組合拳效應(yīng)逐步釋放，6月房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)修復(fù)特征。但由于局部地區(qū)疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的大背景下居民消費(fèi)意愿不足，加之7月以來部分期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)受阻。6月的市場(chǎng)修復(fù)趨勢(shì)并未延續(xù)至7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)再降溫。
     為緩解這一形勢(shì)，多地寬松政策助力市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。從中央到地方，近期“保交樓、穩(wěn)民生”的舉措陸續(xù)推出，多地多個(gè)停工項(xiàng)目已復(fù)工，逐漸提振市場(chǎng)信心。
     8月以來各地政策又有加碼趨勢(shì)，如環(huán)京樓市重地廊坊近日官宣取消住房限購，“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的非本地戶籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、蘇州等地的市場(chǎng)上也有二套房首付比例調(diào)整的消息傳出。